2023 blev et økonomisk rædselsår for Royal Greenland A/S med et underskud før skat på 255 mio. kr.
Gældsposterne plager i den grad selskabet, og ved årets begyndelse stod det klart, at fiskerikoncernen næppe kunne løfte opgaven med at finansiere et nyt hovedkvarter via ejendomsselskabet Qeqertat A/S, som pensionsselskabet SISA (49%), Niras Greenland (2%) og Royal Greenland A/S (49%) tilbage i maj 2023 oprettede med en aktiekapital på 15 millioner kroner.
Det har i mange året naget politikerne, at kronjuvelen blandt de selvstyreejede selskaber havde en ledelse og stor salgsorganisation, der var baseret i Danmark. Planen om at få samlet medarbejdere og ledelse i Grønland skulle ikke skrinlægges på grund af et år med dundrende underskud.
Nøglespilleren Illuut A/S
Med Formandens departement som drivkraft blev Bestyrelsessekretariatet bedt om at tage kontakt til det selvstyreejende ejendomsselskab Illuut A/S, som skulle finde ud af, hvordan et nyt hovedkvarter kunne realiseres, mens Royal Greenland A/S var i fuld gang med deres økonomiske genopretningsplan, der er blevet døbt “Back to Black”.
Forarbejdet var nemlig gjort med en entreprisekontrakt, så håndværkerne kunne gå i gang med byggeriet af det 5.600 kvadratmeter store hovedkvarter, der har laboratorium, kantine, mødefaciliteter og kontorer. Et byggeri, der overstiger Royal Greenlands pladsbehov, men tanken er, at de overskydende kvadratmeter kan udlejes til eksempelvis Royal Arctic Line, der ligger umiddelbart ved siden af byggeriet.
Et byggeri af den størrelse opererer med et budget på cirka 180 millioner kroner, fremgår det af den projektbeskrivelse, som Illuut A/S endte med at sende til Naalakkersuisut, og hvor det i detaljer beskrives, hvem der skal stå som långiver, ejer og lejer.
- Der er tilsagn om finansiering fra SISA med 45 mio. kr., fra Nykredit med 80 mio. kr. og fra BankNordik med 25 mio. kr., oplyses det i projektbeskrivelsen som er godkendt af Naalakkersuisut og forelagt skatte- og finansudvalget under Inatsisartut.
30 mio. kr. mangler
Dermed mangler projektet et lånebeløb på 30 millioner kroner for at nå op på de 180 mio. kr. som budgettet lyder på.
Illuut A/S har imidlertid lovet at bidrage med de resterende millioner, hvis det mislykkedes at få de omtalte finansielle institutter til at hæve deres låneramme.
Torben Pauls, direktør i Illuut A/S oplyser i dag til Sermitsiaq:
- Der er forhandlinger med de oprindelige finansieringsinstitutter om at øge deres andel, således der vil være tæt på fuld finansiering af projektet, således Illuut A/S skal levere mindst muligt blivende finansiering til projektet. Når der er sket endelig overdragelse af aktierne (i Qeqertat A/S, red.) til Illuut A/S vil der gennem Qeqertat A/S være fokus på kontrakt og forhandling om den blivende finansiering.
Huslejeberegningen
Konstruktionen sikrer, at det ikke er Royal Greenland, der må døje med en ny gældspost via dets ejerandel i ejendomsselskabet. Men omkostningsfrit bliver det ikke, viser beregningen af de lejeomkostninger, som Royal Greenland påføres, når man tager hovedkvarteret i brug.
Det ligger i aftalen, at Royal Greenland skal betale en husleje, som beregnes som afskrivninger på ejendommen sammenlagt med rentebetalinger til den finansiering, der optages.
- Dette dækker ikke de fulde omkostninger ved at servicere gælden i selskabet (Qeqertat A/S/, red.). Derfor er det nødvendigt, at Illuut årligt yder selskabet et lån, der opvejer for afdragsdelen af finansieringen, oplyses det i projektbeskrivelsen, og hvor det konstateres, at lejen over tid dermed vil variere.
-Forventelig bliver lejen ca. 2.200,- kr. pr m2 i starten. Som tiden går og der bliver betalt tilbage på gælden, vil lejen falde, men i samme takt vil det lån, der skal ydes for opvejning af afdragsdelen af finansieringen, stige, oplyses det.
Royal Greenlands årlige lejeomkostninger er vurderet til at løbe op 12,3 mio. kr. Dog vil man kunne få en indtægt på mellem 1 til 2 mio. kr. ved at udleje dele af bygningen til eksempelvis RAL.
Gevinst for Illuut A/S
Det har været vigtigt for Illuut A/S at sikre, at konstruktionen ikke belaster det selvstyreejede ejendomsselskab økonomisk. Det fastslås imidlertid, at “dette er således et projekt, som forventes at øge Illuuts indtjening og øge værdien af selskabet over tid”.
Jokeren er fortsat de manglende 30 millioner kroner til finansieringen af projektet, som Illuut A/S kan ende med at yde projektet, der juridisk ligger i ejendomsselskabet Qeqartat A/S.
- Det årlige lån, der skal ydes til Qeqertat A/S, vil øges i takt med at rentebetalingerne falder og afdragsdelen af lånenes ydelse stiger. I de første 5 år vil lånene være i størrelsen 3 til 4 mio. kr. årligt. Disse lån vil blive tillagt Illuut tilgodehavende og blive forrentet tilsvarende den øvrige gæld, står der i projektbeskrivelsen og hvor det tilføjes:
- Disse lån synes ikke store i Illuuts samlede økonomi, men da det nødvendige lån øges med tiden, og det generelt bliver svære at forudsige alle faktorer længere fremme, er det godt og nødvendigt, at Royal Greenland tilbagekøber aktierne indenfor 3 til 5 år. Det er væsentligt for Illuut, at de årlige lån ikke fortsætter ud over 3 til 5 år. Det er aftalt, at der i forbindelse med overdragelse af aktier til Royal Greenland samtidigt aftales en tilbagebetaling af de 30 mio. kr. og de årlige lån, som Illuut har ydet.
Ejeraftale forhindrer alternativ plan
Det bliver oplyst, at der kunne være en alternativ konstruktion, hvor Royal Greenland blot betaler “fuld” leje, så ejendomsselskabet kan servicere den gæld, der ligger i selskabet, men det forhindrer ejeraftalen.
For pensionsselskabet SISA er der tale om et projekt, hvor man får forrentet sin aktiepost på 7,3 mio. kr. i ejendomsselskabet med 6 %. Lånet på 45 mio. kr. til selve byggeriet bliver forrentet med 6,5 %.
Siden projektbeskrivelsen blev forelagt Naalakkersuisut og finans- og skatteudvalget er Niras Greenland A/S med den lille ejerandel på 2 procent udtrådt af ejendomsselskabet, da det har solgt sin aktiepost til Permagreen A/S.
Illuut-direktør Torben Pauls oplyser desuden, at Sikuki A/S har en option på at købe 2 % af aktierne med henblik på at blive lejere i ejendommen.
Risikovurderingen
I projektbeskrivelsen er der lavet en risikovurdering, “hvor nogle kan imødegås og andre må accepteres”, som det bliver formuleret.
Det oplyses, at det er planen at tegne “all-risk”-forsikringer, hvis byggefasen bliver udsat for uheld.
- De fleste risici, der foreligger for Qeqertat A/S og som på den ene eller anden måde eventuelt fordyrer byggeriet, vil i sidste ende blive finansieret af Royal Greenland, idet den endelige husleje beregnes på baggrund af de endelige byggeomkostninger, bliver det oplyst.
Skulle Royal Greenland ende i en situation, hvor man ikke kan betale huslejen, vil ejendomsselskabet blive tvunget til at udleje til andre - måske til en reduceret husleje.
- Vi har dog her med en situation at gøre, der tillige vil få vidtgående konsekvenser på andre dele af samfundet, oplyses det.
- Samlet set synes de mest typiske risici, der vil fordyre projektet, at kunne øge Illuut’ indtjening, idet disse er bundet op på huslejeberegningen, bliver det fastslået.
